Une plus-value immobilière se calcule en soustrayant le prix d'acquisition du prix de vente : si le résultat est positif, elle est taxée à 36,2 %, sauf abattement pour durée de détention ou exonération. Sur le littoral varois, où plus d'un propriétaire sur trois possède une résidence secondaire, cette question revient à chaque vente — et ne pas l'anticiper peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien fortement valorisé.
La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente d'un bien et son prix d'acquisition (majoré des frais d'achat et de travaux). Elle est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, sauf abattement lié à la durée de détention ou exonération légale.
Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?
Lorsqu'un propriétaire vend un bien plus cher qu'il ne l'a acheté, la différence constitue une plus-value immobilière. Si le résultat est négatif, on parle de moins-value — et elle n'ouvre droit à aucune déduction fiscale particulière pour un bien détenu à titre privé.
J'observe souvent, en accompagnant des vendeurs entre La Ciotat et Toulon, que cette notion reste floue jusqu'au jour de la signature. Beaucoup découvrent le montant de l'impôt au moment de l'acte, alors qu'il se calcule et s'anticipe des mois à l'avance.
La plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dans plusieurs situations : la vente d'un bien immobilier, la cession de droits attachés à un bien (usufruit, servitude), la vente de parts d'une SCI ou d'un FPI, ou un échange, un partage ou un apport en société.
Une exception majeure existe : la vente de la résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée de détention, à condition qu'il s'agisse bien du logement habituel et effectif du vendeur au jour de la vente. Sur le littoral varois, où de nombreux biens sont des résidences secondaires (villas de Bandol, appartements marina de Sanary, cabanons du Brusc), cette exonération ne s'applique pas — ce qui rend le sujet d'autant plus stratégique pour nos vendeurs.
En cas de succession, la plus-value (ou la moins-value) se calcule différemment : elle correspond à l'écart entre le prix de vente et la valeur du bien déclarée lors de la succession, et non le prix d'acquisition initial du défunt.
Comment calculer sa plus-value, étape par étape
Le calcul repose sur deux montants à établir avec précision, car chaque euro compte une fois l'abattement appliqué.
Le prix de vente correspond au prix figurant dans l'acte, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, TVA le cas échéant).
Le prix d'acquisition correspond au prix payé à l'achat, majoré :
- des frais d'acquisition réels (notaire, droits d'enregistrement) ou d'un forfait de 7,5 % du prix d'achat si aucun justificatif n'est conservé ;
- des dépenses de travaux réellement engagées et justifiées, ou d'un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
Sur les biens de caractère du littoral varois — mas provençal, maison de pêcheur, villa des années 1960-1980 — les travaux de rénovation sont fréquents et parfois anciens. Ce que je recommande systématiquement à mes clients : conserver chaque facture d'artisan pendant toute la durée de détention du bien. Ces travaux ont aussi un effet direct sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) du bien, un critère de plus en plus regardé par les acquéreurs.
Avant toute mise en vente, faire estimer précisément la valeur de votre bien permet aussi d'anticiper le montant exact de la plus-value imposable, plutôt que de le découvrir le jour de la signature.
Le conseil d'Élodie
« Sur un mas ou une bastide rénovés par étapes sur dix ou vingt ans, le forfait travaux de 15 % est rarement suffisant si les travaux ont été importants. Je demande systématiquement à mes vendeurs de rassembler leurs factures dès la mise en vente — cela peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie d'impôt. »
Les abattements pour durée de détention : le vrai levier
Une fois la plus-value brute calculée, un abattement est appliqué selon le nombre d'années de détention du bien — et c'est ce paramètre, bien plus que le prix de vente lui-même, qui détermine le montant final de l'impôt.
Concrètement : l'impôt sur le revenu disparaît totalement après 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux ne s'effacent complètement qu'après 30 ans.
L'an dernier, nous avons accompagné la vente d'un mas à Saint-Cyr-sur-Mer détenu depuis 24 ans par la même famille. À ce stade, l'impôt sur le revenu était totalement exonéré ; restaient uniquement des prélèvements sociaux allégés. Sur une plus-value de plusieurs centaines de milliers d'euros, la différence entre vendre à 15 ans et vendre à 24 ans se chiffrait en dizaines de milliers d'euros. C'est une question que je pose systématiquement dès le premier rendez-vous : depuis combien de temps possédez-vous ce bien, et est-ce le bon moment fiscal pour vendre ?
- →Aucun abattement avant 6 ans de détention.
- →Exonération totale d'impôt sur le revenu dès 22 ans de détention.
- →Exonération totale de prélèvements sociaux dès 30 ans de détention.
- →La durée de détention pèse souvent plus lourd que le prix de vente dans le calcul final.
Deux abattements exceptionnels s'ajoutent à ce barème :
- 70 % pour les cessions réalisées dans le cadre d'une opération d'urbanisme, de revitalisation du territoire ou d'intérêt national ;
- 60 % pour les cessions en zone tendue (zones A, A bis ou B1), pouvant atteindre 85 % sous conditions de logements sociaux, pour une promesse de vente signée entre le 1ᵉʳ janvier 2024 et le 31 décembre 2027.
Six-Fours-les-Plages, classée en zone tendue ALUR A, peut être concernée par ce second dispositif selon les opérations en cours — un point à vérifier au cas par cas avec un professionnel.
Comment est imposée la plus-value immobilière ?
Une fois la plus-value calculée et les abattements déduits, elle reste imposée selon deux prélèvements distincts.
Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 %, progressive selon le montant, s'applique en plus sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 €. Ce seuil est atteint plus fréquemment qu'on ne le pense sur le marché immobilier de Bandol : le prix médian y atteint 6 585 €/m² en 2026 selon Meilleurs Agents, contre 6 256 €/m² à Sanary-sur-Mer. Sur le reste du territoire M&V, les fourchettes restent également élevées : environ 3 500-5 000 €/m² à Saint-Cyr-sur-Mer, 3 000-4 500 €/m² à Six-Fours-les-Plages et 3 800-5 200 €/m² à La Ciotat (estimations Maison & Vous, données de marché 2025-2026).
Le notaire calcule et prélève l'impôt directement lors de la signature de l'acte ; le vendeur n'a aucune démarche déclarative séparée à effectuer. Il reste recommandé d'estimer le montant à l'avance à l'aide du simulateur de l'ANIL, afin d'aborder la négociation du prix de vente en connaissance de cause.
Dans quels cas peut-on être exonéré ?
Au-delà de la résidence principale, plusieurs situations ouvrent droit à une exonération totale ou partielle — certaines concernent directement les propriétaires de résidences secondaires du littoral varois :
- la vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates ;
- une détention de plus de 30 ans (exonération totale) ou de plus de 22 ans pour l'impôt sur le revenu seul ;
- le remploi du prix de vente pour acheter ou construire sa résidence principale dans un délai de deux ans, sous conditions ;
- un prix de vente ne dépassant pas 15 000 € ;
- la vente à un organisme de logement social (jusqu'au 31 décembre 2027) ;
- certaines opérations de remembrement, droit de délaissement, ou situation de non-résident, sous conditions ;
- situations personnelles particulières : pension de vieillesse, carte mobilité inclusion, résidence en établissement d'accueil, sous conditions de ressources.
Ce que je constate sur le terrain, c'est que le cas du remploi pour l'achat d'une résidence principale est largement sous-utilisé par nos vendeurs de résidences secondaires. Un couple qui vend son appartement de Sanary pour, deux ans plus tard, acheter sa résidence principale dans le Var peut, sous conditions, être totalement exonéré.
Vivre à Sanary-sur-Mer en 2026 : ce qu'il faut savoir
J'accompagne des vendeurs et des acheteurs sur le marché immobilier de Sanary-sur-Mer depuis plus de dix ans, et c'est l'une des communes où la question de la plus-value revient le plus souvent — pour une raison simple : la ville compte 17 938 habitants (Insee, recensement 2022) et plus d'un tiers de son parc de logements est composé de résidences secondaires, un héritage direct de sa vocation balnéaire.
Port authentique, centre historique préservé et demande d'achat qui ne faiblit pas : Sanary reste l'une des valeurs les plus stables du littoral varois.
Sources : Meilleurs Agents (2026), Insee (2022)
Les atouts de Sanary : un port de pêche et de plaisance encore vivant, un centre historique très recherché, une exposition privilégiée sur la Méditerranée et le massif du Gros Cerveau en toile de fond, et une desserte pratique vers Toulon.
Un point de vigilance : le PLU et la loi Littoral encadrent strictement la constructibilité, et certains secteurs du centre ancien relèvent de zones patrimoniales protégées (ZPPAUP) — un point que nous vérifions systématiquement avant toute estimation.
Pourquoi vendre avec Maison & Vous
La fiscalité de la plus-value n'est qu'une pièce du puzzle : le prix de vente, le calendrier et l'accompagnement pèsent tout autant sur le montant qui reste réellement dans la poche du vendeur.
Une connaissance intime du territoire
Sanary n'est pas Bandol — et ce détail vaut parfois 500 € au m². Nous connaissons les écarts de valorisation, rue par rue.
Un accès off-market
Grâce à notre approche de vente discrète, nous identifions des acquéreurs qualifiés avant même qu'un bien n'apparaisse en annonce.
Un projet de vie, pas une transaction froide
Vendre un mas familial détenu depuis vingt ans n'est jamais une simple opération comptable, de Bandol à La Ciotat.
Un réseau local exclusif
Notaires, courtiers et artisans du littoral varois : nous orientons chaque vendeur vers les bons interlocuteurs.
- La plus-value immobilière est la différence positive entre prix de vente et prix d'acquisition, taxée à 36,2 % avant abattement.
- L'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu après 22 ans, et les prélèvements sociaux après 30 ans.
- La résidence principale est exonérée sans condition de durée ; une résidence secondaire peut l'être aussi, sous conditions de remploi.
- Sur le littoral varois, où les prix dépassent souvent 6 000 €/m² à Bandol et Sanary, anticiper ce calcul avant la mise en vente change concrètement le montant net perçu.
Maison & Vous — Votre expert littoral varois
Vendre sereinement, en connaissant le montant exact de votre plus-value
Nous étudions avec vous, dès l'estimation, la durée de détention, les justificatifs à réunir et les dispositifs d'exonération applicables à votre situation.
